Vue de la terrasse

Panorama sur un quartier de Yangshuo, vu de notre terrasse :

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Rénovation

L'aménagement dans notre nouvelle habitation s'est passé sans soucis, à ceci près que le lendemain une fuite se déclarait dans une gouttière située à l'intérieur des murs ! Comme il avait plu toute la nuit, le troisième et quatrième étages se retrouvèrent partiellement inondés. Par bonheur, ici les artisans sont immédiatement disponibles, pas besoin d'attendre des semaines pour obtenir un devis.

Ci-dessus : machine à percer des trous...

Ci-dessous : La pression d'eau de la ville étant trop faible, une pompe à eau est pratiquement obligatoire pour alimenter les étages supérieurs.
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Bols de vies

L'ex-propriétaire de notre nouvelle maison ayant fait ses valises, nous avons fixé la date du déménagement pour cette semaine. Plutôt que de déterminer celle-ci en se référant au calendrier chinois ou en se livrant aux bons augures d'une chiromancienne taoïste (très important ici), je me suis fondé sur mes propres divinations dermatologiques (science divinatoire basée sur les constellations cutanées du corps et les fluxions d’humeurs - pour ma part je suis du signe du pore, ascendance verrue -). Compte tenu de la disposition et de la pigmentation actuelle de mes éphélides dorsales j’en suis arrivé à la conclusion que le 17 janvier était une date particulièrement propice aux déplacements géographiques (curieusement - et cela me conforte dans le sérieux et la validité de cette science - je suis parti pour mon tour du monde à vélo le 17 janvier 1993).

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La maison dispose de cinq niveaux, dont deux sont actuellement en location (30 et 40 euros mensuels). Dans un premier temps, le rez-de-chaussée devait être occupé par une nièce de Xiao-Lin de retour au pays. Mais...

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A l’instar des 150 millions de migrants des zones rurales employés dans les villes, (soit 11,5% de la population) la nièce, petit grain de riz dans ce grand flux migratoire, voulut tenter sa chance et fuir les rigueurs de la campagne. Employée pendant près de trois ans dans une usine de produits toxiques du centre de la Chine, la tâche ne fut pas facile, mais bien rémunérée : 2000 yuans mensuels, soit le double d’un salaire moyen chinois. Non seulement satisfaite de cumuler les heures de travail, elle trouva le temps de se marier (sans cérémonie officielle) et de suivre un stage d’apprentissage sur la cuisson et la préparation du canard laqué ! C’est donc la bourse pleine, un homme dans la poche - et pas l’inverse - , et le crâne farci de gallinacés croustillants, qu’elle refait surface.

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Avant toute chose elle devait s’acquitter, au prix fort, d’une place sur le marché local. L’emplacement étant vendu au plus offrant, elle a dû surenchérir sur une voisine de sa tante chez qui elle devait s’installer. Du coup la concurrente, qui l’a en travers de la glotte, s’est dressée sur ses ergots. Alors, pour éviter les ennuis la nièce préfère se tenir à carreau et nicher pendant un temps au rez-de-chaussée de notre domicile.

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Profitant de notre déplacement à Guilin, la grande ville voisine où je devais y prolonger mon visa, elle nous accompagna afin d’y effectuer des achats de marmites et autres ustensiles utiles à l’activité de laqueuse de canards. Tout se déroula comme sur des roulettes (la demande pour un visa d’un an fut acceptée sans peine), à ceci près qu’à notre retour, traînant de l’aile dans les embouteillages, un taxi eut la malencontreuse idée d’emboutir l’arrière de mon AX.

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Comme il est d’usage dans de telles circonstances, les auteurs de l’accident doivent s’immobiliser sur les lieux du drame et attendre l’arrivée des forces de l’ordre pour y démêler les responsabilités de chacun. Dans notre cas la situation était suffisamment claire et sans gravité : si mon pare-chocs s’en tirait avec de discrètes éraflures, mon coffre, en revanche, ne fermait plus à clef. Le taxi avait tous les torts, et l’incident, trop bénin pour faire intervenir notre assurance, ne pouvait se conclure que par une compensation financière immédiate, de la main à la main. Après une quinzaine de minutes de négociations j’obtenais 50 yuans (5 euros). Pas de quoi remplir la marmite !

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Manque de bol, de riz ! Le lendemain, l’énorme jarre de cuisson en terre cuite qui devait servir à rôtir la volaille (il faut que je dégotte une photo), se révéla trop volumineuse pour franchir la porte de la cuisine. Notre " basse cour " extérieure étant mal adaptée, la nièce se résigna donc à chercher un local plus approprié à son activité.

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Tenancier
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Tenant à coeur mon nouveau rôle de tenancier d’une modeste pension de famille dans une bourgade du Sud de la Chine, mais handicapé par mon indécrottable analphabétisme en matière de mandarin, je laisse le soin à Xiao-Lin de se dépatouiller de la paperasserie et de ses galimatias copieusement indigestes. Compteurs d’eau, d’électricité (à relever et à payer tous les mois), redevance télé (la liaison est déconnectée lorsque la facture annuelle n’est pas réglée), ligne téléphonique avec branchement à l’ADSL... Faut saisir les nouvelles règles du jeu. Crise de stress !
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Et puis, comme de bien entendu, il y a les petites surprises inhérentes à l’installation dans une nouvelle résidence : tuyauteries et évacuations d’eau bouchées par des rats en décomposition, circuits électriques défectueux, les murs imprégnés d’humidité... Bref, les bonnes surprises habituelles.

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On en est là, à remettre en état une partie de l’installation électrique. Moi qui, en France, commençais à saisir quelques rudiments du métier, me voici plongé dans un océan de perplexité : Pas de boîtiers de fusibles, des câbles gros calibre, la terre reliée au mur... Je dois donc raccorder toute ma confiance aux électriciens du cru vêtus d’une tenue de camouflage, apparemment des petits gars du génie en formation, embauchés par un ancien militaire. Le prix est fixé au mètre de câble installé, soit 0,25 euro/m. A charge pour nous d’acheter et de fournir le matériel nécessaire aux travaux.

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Soucieux d’apporter un peu plus de confort à tous les étages, nous avons fait installer douches, ballons d’eau chaude électriques, et hottes aspirantes dans les cuisines. Mais cela n’empêcha pas aux locataires, dès notre arrivée, de réclamer une réduction du loyer ! Le confort - s’il y a un prix à payer - ce n’est pas trop leur truc. Ainsi, plutôt que de consommer en chauffage électrique, ils préfèrent se calfeutrer dans leurs grosses vestes et se rassembler autour d’un brasero alimenté de charbon de bois. Etant donné l’absence de cheminée, et afin de ne pas mourir asphyxiés par la fumée, ils doivent laisser les portes ou les fenêtres ouvertes. L’air chaud se mêle aux courants d’air. Vivifiant !

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Bridés les chinois ?

Il nous reste encore un mois avant de pouvoir aménager dans notre nouvelle maison. A cette date il est fort probable que nous n’aurons pas encore l’acte de propriété en main. La propriétaire vient de nous faire savoir qu’elle devait faire face à de nouveaux obstacles administratifs : un responsable de bureau, s’abritant derrière les lois, refuse de lui délivrer une attestation. Elle devra donc manœuvrer à son habitude.

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On en revient toujours à la même problématique : face à une structure hiérarchisée - sans garde-fous, ou de contre-pouvoirs efficaces (justice, liberté de la presse) - le système déborde vite vers la corruption, le clientélisme et le copinage, toute une série de mesures afin de faire valoir ses passe-droits. Alors, la loi devient une base de négociation, un obstacle à contourner.

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Dès lors il est admis que la loi n’est pas une fin en soi. Les excès de celle-ci - manipulation, complexité, rigidité - si elles existent et qui souvent chez nous brident l’entrepreneur, s’effacent ici devant la compromission. Dans les faits cela engendre une certaine souplesse, voire une réelle liberté d’action. Ce système que l’on pourrait qualifier de " mafieux ", " injuste ", a trouvé, au fil des siècles un certain " équilibre " et prouvé son " efficacité ". Certes, il échappe à notre morale... mais y en a-t-il, pour autant, plus ailleurs ?

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Maison de Chine (suite)

Magouilleland !

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A vrai dire, dans le contexte actuel du marché immobilier en Chine, nous sommes un peu perdus, dans l’expectative : moi n’ayant aucune maîtrise de la langue chinoise, Xiao Lin mal à l’aise avec les ambiguïtés et les subtilités de la législation en vigueur. Nous nous sommes avancés à grands pas dans l’achat d’une maison sans très bien savoir où nous posions les pieds. C’est donc par petites touches que les choses nous sont dévoilées, chacune entraînant son flot de complications :
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- La situation peu claire de la propriétaire : C’est une femme de 50 ans, professeur de mathématiques, veuve depuis peu. Les papiers ne sont pas encore à son nom. Elle a trois enfants (dont deux sont issus d’un premier mariage de son mari). Alors, à qui appartient la maison ?
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- Les plans de la maison indiqués sur le contrat de propriété ne correspondent pas à la réalité ! Les propriétaires ont en effet effectué des travaux, rajoutant une surface habitable d’une vingtaine de mètres carrés au sol (sur 5 niveaux) sans avoir obtenu une autorisation préalable et sans l'avoir déclaré (mais comme nous allons l’apprendre c’est une pratique extrêmement courante ici !) La maison est donc vendue (avec le consentement de l’agence !) sans que cette surface supplémentaire soit mentionnée. Nous avons donc deux possibilités : Prendre la maison telle qu’elle est définie dans le contrat de propriété en espérant ne pas être contrôlé, ou alors déclarer la surface réelle, impliquant une augmentation de l'ordre de 4 000 euros pour les frais d’actes, de taxes et d’amendes !

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- La propriété du terrain n’appartient pas directement au gouvernement. Le droit d’usage a été concédé à un organisme tiers (une émanation du ministère du Territoire et des Ressources naturelles ?) gérant certains terrains anciennement privés ou à usages agricoles. De fait, le statut du terrain ne nous apparaît pas très clair ! Quoi qu’il en soit nous devons débourser une taxe complémentaire. Le montant de cette taxe - variable selon nos interlocuteurs - se situe entre 8000 et 10 000 euros.

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- A cela s’ajoutent les taxes habituelles d’une cession de propriété, cadastre, etc. évaluée à environ 17% du montant total de l’achat.

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Au bout du compte les différentes taxes ou assimilées sortent une à une du chapeau magique, sans savoir si cela prendra fin un jour ! De plus, pour chacune de ces taxes le montant semble aléatoire, comme si elles étaient surjettes à négociations. A nous de nous débrouiller avec ça.

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Or, vous vous en doutez bien, cette situation ne nous convient guère. Nous n’avons presque aucun pouvoir de négociation ou d’influence. Car en fait c’est là où tout se joue, que l’on touche au point sensible, à la clef de voûte d’une bonne opération à la chinoise : faire intervenir ses " guanxis ".

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Le Guanxi

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C’est un terme chinois qui désigne l’ensemble des relations personnelles d’un individu : famille, amis, collègues de travail, clients, etc. sans lesquelles rien n'est possible en Chine. Ses relations assurent une emprise sur l’environnement social et une protection contre lui et permet de naviguer dans les méandres d'un système administratif qui peut se révéler particulièrement complexe.

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Le guanxi procède d’échanges de " bons procédés " entre les personnes. Un système de relation où la face tient un rôle prépondérant. Car l’obligation de " ne pas faire perdre la face " à son guanxi, mais au contraire lui donner de la face, c’est le valoriser aux yeux de son groupe, le contraindre à bien se conduire et l’obliger à rendre la pareille dès que l’occasion se présente. La face détermine la véritable valeur des échanges créant et nourrissant le guanxi.

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Le rôle du guanxi (le " piston " dirait-on en français) est donc extrêmement important. Il permet à l’individu de trouver un appui, une monnaie d’échange, dans toutes les circonstances de la vie, aussi bien au sein de la cellule familiale (voir "les petites enveloppes rouges") que dans un système économique et commercial. C’est un avantage puissant qui compense le manque ou le flou des législations. Sans le guanxi il est quasiment impossible en Chine d’agir ou de communiquer.

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Or, handicapés par la longue absence de Xiao Lin du territoire (la qualité d’un guanxi s’entretient sur la durée), nos " guanxis " chinois se comptent sur les doigts d’une main. Le réseau de relations de Xiao Lin - une amie, un oncle éloigné employé dans l’administration des taxes foncières - nous permettent néanmoins de nous mettre au parfum, et de revoir la vente sur des bases plus saines.

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Consensus

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Finalement, après six semaines de négociations - ce fut long à mettre en place, car le consensus est le produit patient de toutes les meilleures idées, dans un esprit d'équilibre, chacun faisant intervenir dans la balance ses guanxis respectifs comme on pourrait sortir ses atouts d’un jeu de cartes - nous arrivons à un compromis et à établir un contrat de vente. Assez particulier en vérité ; Xiao Lin ne voulant pas prendre de risque et doutant de ses capacités à pouvoir négocier le montant des taxes auprès des autorités locales, laisse le champ libre à la vendeuse qui se chargera de toutes les formalités administratives. A charge pour elle de tout mettre au clair selon les termes de notre contrat, pour une somme fixe de 60 000 euro tous frais compris (maison, amendes et taxes). Advienne que pourra... Inch Bouddha !

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Le déménagement est prévu pour la mi-janvier.
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Voir aussi : Photos de la ville de Yangshuo vu d'un pic ; Photos de la campagne et des villages vu du ciel (en montgolfière) ou en diaporama.

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Maison de Chine

Toujours dans l’idée de posséder un pied-à-terre en Chine, et après avoir écarté la possibilité d’acheter un terrain en campagne, ou de trouver une maison chinoise typique telle que l'on peut en voir dans les régions des minorités Dong et Miao nous avons concentré nos recherches sur la ville de Yangshuo.

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Yangshuo est une petite ville où l’information en réseau circule facilement. Le bouche à oreille nous a donc permis dans un premier temps de visiter quelques maisons et appartements sans passer par un intermédiaire. D’ailleurs nous ne savions même pas qu’il pouvait exister des agences immobilières. La transaction de propriété en Chine est une activité florissante certes, mais récente. Cependant par cette méthode nous avons vite fait le tour des quelques biens reconnus sur le marché. Les résultats de nos recherches ne furent guère concluants : les maisons se révélèrent peu attrayantes et à des prix relativement élevés si l’on considère le niveau de vie chinois.

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D’une manière générale les ressources de terre en Chine sont rares et sa population énorme. Ainsi le problème entre le boom démographique des villes et l’insuffisance de terrains est flagrant, entraînant une flambée généralisée des prix. Durant le troisième trimestre de cette année, selon les statistiques chinoises, les prix des logements auraient enregistré un taux de croissance de 5,5% dans les 70 villes grandes et moyennes de Chine. Dans certaines villes chinoises ceux-ci ont doublé ces dernières années, déplaçant encore plus loin la possibilité d'accession à la propriété de logements des citoyens locaux. Résultat : Le marché de l'immobilier est pratiquement chasse gardée des investisseurs et spéculateurs.

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Yangshuo est atteint de la même frénésie spéculative, laquelle est d’autant plus forte qu’elle est favorisée par l’effervescence qui règne autour de l’industrie touristique. Ces derniers temps beaucoup d’habitations ont été rachetées pour construire des hôtels et des commerces. Difficile maintenant pour les habitants de trouver un logement à un prix raisonnable.

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En fait, nous avons fini par trouver une agence immobilière. (Il était logique qu’autour de ce commerce se greffe une telle activité.) C’est donc sur de nouvelles bases et avec l’aide de l’agence que Xiao Lin poursuit ses recherches. Le rôle de l’agence semble se limiter à un simple intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Elle affiche les biens (sans photos), qu’elle accompagne d’un descriptif, de son prix hors taxes, puis se charge des visites. Pour cela l’agence se réserve 2% sur le prix de vente du bien ; 1% à la charge de vendeur, 1% à la charge de l’acheteur.

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Mais dès que l’on parle immobilier en Chine, les choses peuvent devenir beaucoup plus compliquées. D’abord, il est impératif de connaître le statut de l’immeuble et du terrain (s’il est loué ou concédé). Les problèmes se sont considérablement accrus au cours des dernières années. Les abus consistent à donner aux acheteurs une description faussée du profil des terrains et de ses droits. Or les terrains agricoles, qui sont sensés être protégés, sont de plus en plus accaparés par les villes qui prennent de l’ampleur. Les nombreux gouvernements locaux ne se gênent donc pas pour délivrer de faux certificats, empochant au passage des sommes substantielles.

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Face à cette situation le gouvernement central a intensifié ses investigations sur la corruption dans les secteurs de l’immobilier, tout en cherchant à freiner la spéculation et à endiguer la hausse des prix. Des mesures restrictives ont ainsi été prises portant sur l’acquisition des terrains et sur les impôts. Les frais et les taxes liés aux ventes de terrains ont fortement augmenté, doublant les compensations aux propriétaires. A Shanghai, par exemple, on ne peut revendre un logement sans avoir préalablement remboursé le prêt bancaire qui a permis de l'acheter. Ou ici, obligation d’attendre 5 ans avant de pouvoir revendre son appartement.

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C’est donc dans cet univers de fièvre spéculative, d’Eldorado anarchique, d’embrouilles nébuleuses et de taxations coercitives que Xiao-Lin farfouille à la recherche de son petit nid douillet !

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Enfin, après plusieurs semaines d’investigations, nous sommes tombés d’accord sur l’achat d’une maison. Celle-ci est située un peu en retrait de la ville de Yangshuo, dans un alignement de maisons adossées contre une de ces collines escarpées si typiques de la région. Ses cinq niveaux ont été aménagés en différents appartements avec cuisine et sanitaires (actuellement loués). Son prix de 45 000 euros hors taxes se révèle plus que raisonnable pour les 450m² habitables. Alors nous avons signé un compromis de vente et versé un acompte. Ce fut le début de nos déboires...

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A suivre... (le guanxi, les petites enveloppes rouges ...).

Voir aussi : Photos de la ville de Yangshuo vu d'un pic ;

Photos de la campagne et des villages vu du ciel (en montgolfière) ou en diaporama.

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